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O PASSO-A-PASSO DO FINANCIAMENTO

Escrito por:  Lucas Mesquita

 Você sabia que pode substituir o valor que paga de aluguel pelo valor pago pelas parcelas da sua casa própria? Quantas pessoas você conhece que tenham recursos próprios para comprar uma casa ou apartamento, à vista? E se eu te falar que mesmo pessoas muito ricas e bem sucedidas financeiramente, não usam seus recursos próprios para comprar ou investir em imóveis? Isso se dá pelo fato de que o financiamento imobiliário é um dos produtos financeiros mais baratos que existem. Isso acontece, visto que, o próprio imóvel é a garantia de pagamento do financiamento, reduzindo muito o risco dos Bancos.

Sendo assim, é muito comum encontrar no mercado taxas de juros de 4 a 9% ao ano, que é relativamente barato quando comparado a outros tipos de empréstimo, por exemplo, o consignado, que tem taxas que podem chegar a 30% a.a.
Essa lógica vale também para imóveis residenciais e pessoas que não tenham tantos recursos financeiros. Basta conhecer o mercado e aplicar a melhor estratégia para cada caso. Por isso, precisamos dominar a arte de financiamento imobiliário. Pense em todas as possibilidades de negócios que podem surgir e ser feitas quando o assunto for imóvel. Agora pense que existem no mercado diversos produtos financeiros que possibilitam que estes negócios sejam realizados, de forma simples, direta, e economicamente viável. Mas vale ressaltar, que para pedir financiamento e ele seja aprovado, o proponente precisa ter o nome limpo. Dito isso, vamos nos concentrar no que vamos abordar neste artigo:

  • Construção em terreno próprio;
  • Aquisição de terreno e construção;
  • PCVA – Programa Casa verde e amarela (antigo minha casa minha vida);
  • SBPE – Programa Brasileiro de Poupança e Empréstimo.

Mas antes de falarmos dessas modalidades e como é desenvolvida, vamos entender: O que é o financiamento?

Nada mais é do que uma linha de crédito oferecida por instituições financeiras para utilização na aquisição de um imóvel novo ou usado sendo residencial ou comercial, ou para término de construção ou reforma, ou ainda para aquisição de lotes urbanizados e ainda mais para construção do absoluto zero até o término da obra.

FINANCIAMENTO DE CONSTRUÇÃO (EM TERRENO PRÓPRIO OU NÃO)

Modalidade de financiamento destinada a Pessoa Física – PF e Pessoa Jurídica – PJ, tanto para imóveis residenciais quanto comerciais e industriais. O financiamento para construção de imóvel está disponível tanto para quem possui um terreno e deseja construir, quanto para quem ainda não tem o terreno e pretende comprar.

O valor total a ser financiado pode variar conforme a instituição financeira, mas a grande maioria tem como percentual máximo de 80%, além de poder ter um aporte por fora com o uso do saque do FGTS.

Porém, é necessário entender que nesse caso temos dois cenários completamente distintos:

1) Financiamento de Construção em Terreno Próprio;

2) Financiamento de Aquisição de Terreno + Construção.

No caso 1, o percentual máximo será liberado apenas considerando o valor proposto da construção, excluindo-se o valor de mercado do terreno. Dessa forma, se você propor uma construção que terá custo de R$ 100 mil, e digamos que o valor máximo liberado pela instituição financeira seja de 80%, você receberá apenas R$ 80 mil para construção da obra e os 20% será usado como entrada pelo cliente, mas não se preocupe, essa entrada não precisa ser entregue a Caixa e sim ser usado pelo cliente dentro da obra.

No caso 2, o percentual máximo será liberado considerando a situação análoga “terreno vazio + construção”, ou seja, será considerado o valor de mercado do imóvel como se pronto estivesse. Sendo assim, se a sua proposta considerar que a aquisição do terreno, mais a construção da obra resulte em um imóvel que tenha valor de mercado em R$ 180 mil, e o valor máximo de liberação seja de 80%, você receberá R$ 144 mil para comprar o terreno e construir a obra e os 20% será usado como entrada pelo cliente, mas não se preocupe, tal como no caso 1, essa entrada não precisa ser entregue a Caixa e sim ser usado pelo cliente dentro da obra.

Dentro de financiamento imobiliário, o cliente precisa entender em qual faixa ele se encaixa, nesse caso, vamos entender como funciona o PCVA – Programa Casa Verde e Amarela (antigo Minha Casa, Minha Vida) e o SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo)

PROGRAMA CASA VERDE E AMARELA  (PCVA)

É um conjunto de medidas propostas pelo Governo Federal destinadas a facilitar o acesso da população a uma moradia própria, garantindo mais qualidade de vida. É um financiamento imobiliário destinado às pessoas físicas para a aquisição de imóvel urbano novo, pronto ou na planta.

!!!Entenda isso: O PCVA não é sinônimo de imóvel de baixo padrão!!!

Existe um mito no mercado imobiliário onde dizem que os imóveis do PCVA não podem ter um bom padrão de acabamento. Isso é mentira! Calúnia! O que estabelece o encaixe do imóvel no programa é o seu valor de mercado, conforme os limites estabelecidos por município. Abaixo podemos ver no infográfico os limites por cada região

Sendo assim, se você projetar um imóvel que tenha um valor de mercado dentro dos limites estabelecidos, ele pode ter acabamento de “alto padrão”. Como por exemplo, porcelanato, forro de gesso, esquadrias de alumínio, entre outros.
A linha de crédito PCVA serve para proponentes pessoas físicas, com limite de crédito aprovado e com renda bruta familiar mensal de até R$ 7.000,00.

Vejamos logo abaixo as mudanças que ocorreu do PMCMV – Programa Minha Casa Minha Vida, para o PCVA – Programa Casa Verde e Amarela:

Sendo assim, cada faixa tem condições especificas, como por exemplo taxa de juros, valor do subsídio, e prazo para pagamento. Portanto, as condições do PCVA alteram conforme a renda familiar. Quanto menor a renda, melhores são as condições de financiamento

Mas além da renda, existem ainda as exigências mínimas para participar do programa,
são elas:
· Não pode ser dono ou estar pagando financiamento de imóvel residencial;
· Não pode ter recebido benefícios de outro programa habitacional do Governo;
· Não pode estar cadastrado no Sistema Integrado de Administração de
Carteiras Imobiliárias (SIACI) e/ou Cadastro Nacional de Mutuários (CADMUT);
· Não pode estar devendo o Governo Federal.

Grupo 01 – Renda familiar até R$ 2.000,00

Nesse caso, o governo não deixou claro até quanto pode subsidiar o valor da residência para o proponente. Mas levando em conta que o MCMV subsidiava até 90% da construção e o restante é dividido em 120 meses (10 anos), o PCVA não deve ser muito diferente desse aspecto.

Dessa forma quem se enquadra nesta faixa deve se cadastrar nas prefeituras de cada cidade e aguardar o sorteio das unidades dentro dos programas de habitação.

Grupo 02 e 03 – Renda familiar até R$ 7.000,00

Nesse caso até 80% do imóvel pode ser financiado pelo programa, e são beneficiadas as famílias que residem em áreas urbanas e que tem renda mensal bruta entre R$ 1,8 mil até R$ 7 mil. O teto do valor máximo do imóvel a ser financiado varia de acordo com a região, podendo variar entre R$ 130 mil a R$ 240 mil

Para construir um imóvel novo, as taxas de juros são de 5% a 9,16% ao ano, acrescido de TR. Vale ressaltar que os prazos são de 18 até 360 meses (30 anos) para pagar

É importante observar que o somatório da idade do proponente e do prazo da operação desejado pelo cliente não pode ultrapassar 80 anos, 05 meses e 29 dias, na data da contratação do seguro. Sendo assim, um cliente que desejar contratar uma operação pelo prazo de 20 anos, deverá ter, no máximo, 60 anos, 05 meses e 29 dias.

Condições mínimas do Grupo 02 e 03:
1. A prestação não pode ser maior que 30% da sua renda familiar mensal;
2. Renda familiar bruta deve ser até R$ 7 mil por mês;
3. O imóvel deve ser utilizado para sua moradia.

Documentação pessoal dos Grupos 02 e 03:
1. Comprovante de renda (últimos 6 meses);
2. Declaração do Imposto de Renda (IR) e recibo de entrega;
3. Escritura do imóvel desejado;
4. Extrato do FGTS atualizado;
5. Documento oficial de identificação (RG e CPF);
6. Carteira de trabalho;
7. Comprovante de despesas, água, luz, aluguel e escola dos dependentes;
8. Os profissionais autônomos devem apresentar também o extrato bancário dos últimos 6 meses.

Lembre-se, o dinheiro usado para o PCVA é uma Linha de Crédito FGTS e não SBPE, portanto, deve seguir as mesmas regras do CCFGTS – Conselho Curador do FGTS – Instância composta por representantes da sociedade civil e do governo federal. Por isso a fama de “burocracia” exagerada para utilização do PCVA.

Vale ressaltar que para esta linha de crédito o proponente pode utilizar os recursos próprios da conta vinculada do FGTS, para saber mais leia mais à frente a seção Uso dos Recursos Próprios do FGTS.

LINHAS DE CREDITO SBPE

O SBPE – Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, é um tipo de linha de financiamento, oferecida por instituições financeiras públicas e privadas, destinada majoritariamente para a compra de imóveis e construção. Como o próprio nome sugere, o sistema é composto por bancos e instituições financeiras que captam e direcionam os recursos da caderneta de poupança para o crédito imobiliário. Isso mesmo, a poupança!
Ou seja, pelo SBPE, o dinheiro aplicado pelo poupador se transforma, indiretamente, em crédito para o setor imobiliário. Por isso, pode-se dizer que a poupança do brasileiro está ligada diretamente a possibilidade de financiar a compra de um imóvel e alcançar o sonho de ter uma casa própria.

Diferente do PCVA, nessa linha de financiamento você pode construir seu imóvel residencial ou comercial e tem até 35 anos para pagar. Ou seja, nesse caso não é utilizado recursos do Governo Federal, como, por exemplo, acontece no âmbito do Programa Casa Verde e Amarela. Nesta opção, você pode possuir outros imóveis em seu nome, não há limite de renda e o financiamento pode ser feito dentro ou fora do Sistema Financeiro de Habitação.
Nesta linha, praticamente não há limites para o valor do imóvel, sendo assim, use esta linha especialmente para aqueles imóveis que você não consegue encaixar em linhas mais baratas, como por exemplo o CVA (Casa Verde e Amarela). Um grande diferencial do SBPE é que o proponente pode optar por uma carência de até 6 (seis) meses para o pagamento da 1ª parcela e deve informar essa intenção na proposta de financiamento. Durante o período da carência, o cliente pagará somente os valores referentes aos juros, seguros e tarifa de administração do contrato, ou seja, a parcela de capital não será cobrada nesse período. Inclusive nos processos de financiamento de imóvel na planta (construção), a carência começa a contar apenas após a conclusão do imóvel e o recebimento dele.

Dentro do SFH (Sistema Financeiro de Habitação) você pode utilizar o SBPE para financiar até 80% de imóveis residenciais com valor máximo de avaliação de R$ 1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais). Ou seja, você consegue uma liberação de até R$ 1.200.000,00 (um milhão e duzentos mil reais) para o proponente. Já o valor mínimo de avaliação do imóvel permitido para o SBPE dentro do SFH é de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais). Além disso, quando você opta pelo SBPE dentro do SFH, você ainda pode incluir no valor do financiamento as despesas de transação e registro de cartorário (4% de ITBI e 1% de Registro).

Por último, vamos entender qual o processo para fazer um financiamento na prática:

  1. Simulação de crédito no próprio site da Caixa;
  2. Aprovação de crédito: nessa etapa o proponente leva os seus documentos até um correspondente da Caixa e em caso de aprovação, ela é válida por 6 meses pra poder começar a construir;
  3. Levando em consideração que foi aprovado o crédito, o próximo passo é a contratação de um Engenheiro Civil para começar a fazer os projetos de acordo com o COT (Caderno de Orientações Técnicas), Código Civil e Leis municipais da residência e também para acompanhar a obra;
  4. Preenchimento da Planilha PFUI feito pelo responsável técnico da obra;
  5. Entregar todos os projetos, planilhas ao correspondente para ter a liberação do financiamento;
  6. Assinatura do contrato;
  7. Começar a obra!!!

E é isso, galera; Financiamento imobiliário é um mundo de oportunidades, tanto para quem tem pouco recurso, como também para quem possui muito recurso financeiro.

Se tiverem dúvidas sobre financiamento, compartilhe sua dúvida conosco, ficaríamos felizes em solucioná-las. Além disso, nós também temos um e-book falando sobre financiamento, caso você tenha interesse em baixa-lo, é grátis! 😉

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